Trasferimento immobili imposte

Novità in materia di imposta di registro?

A seguito dell’aggiudicazione del bene, il professionista delegato1 deve spedire una a mio avviso la comunicazione e la base di tutto PEC all’aggiudicatario, con la quale indica:

1. il prezzo di aggiudicazione
2. la cauzione versata
3. l’importo da versare per portare alla firma del Giudice dell’Esecuzione il decreto di trasferimento, comprensivo di

• saldo prezzo (importo aggiudicazione meno cauzione)
• imposte di registro, ipotecaria e catastale ed eventualmente IVA
• le spese vive ulteriori e dettagliate, a carico dell’aggiudicatario
• la quota di compenso a carico dell’aggiudicatario relativo alla fase di trasferimento della proprietà (ex art. 2 comma 7 D.M. n. /).

1. il termine per il versamento (in base all’ordinanza di vendita)
2. l’Istituto di Credito, l’intestazione del fattura corrente, il numero di conto e IBAN ove effettuare il versamento.

E’ opportuno che il professionista delegato indichi all’aggiudicatario i criteri utilizzati per il calcolo delle imposte, ed eventualmente l’applicazione delle agevolazioni fiscali richieste.

Il professionista delegato avvertirà l’aggiudicatario che eventuali differenze di imposte evidenziate dall’Agenzia delle Entrate in sede di liquidazione, saranno a carico dell’aggiudicatario, che avrebbe dovuto provvedere prontamente al versamento sul conto della procedura.

Dopo il versamento degli importi dovuti dall’aggiudicatario, il professionista delegato redigerà al più rapidamente la bozza del decreto di trasferimento e la sottoporrà al Giudice dell’Esecuzione per la firma.

A seguito della sottoscrizione del decreto di trasferimento da sezione del Giudice dell’Esecuzione e della conseguente pubblicazione da parte del Cancelliere, il professionista delegato invierà il decreto di trasferimento (ossia l’atto da sottoporre a tassazione) all’Agenzia delle Entrate, la che liquiderà l’imposta dovuta.

Se l’importo liquidato dall’Agenzia delle Entrate coinciderà con quanto già versato dall’aggiudicatario, il professionista delegato provvederà al versamento delle imposte dovute, tramite modello F24, in altro caso, in precedenza di effettuare il versamento il professionista delegato chiederà all’aggiudicatario di versare la differenza tra l’importo inizialmente calcolato e quanto liquidato dall’Agenzia delle Entrate.

Affrontiamo allora il tema del calcolo delle imposte a carico dell’aggiudicatario, nel caso in cui il debitore esecutato sia un soggetto IVA e l’immobile sia ad uso abitativo.

Le imposte indirette potenzialmente a carico dell’aggiudicatario sono: 

• IVA (se il debitore esecutato è un soggetto IVA e il vantaggio è dell’impresa)
• Imposta di registro
• Imposta ipotecaria e imposta catastale

Quando si applica l’IVA?

Occorre innanzitutto verificare se il profitto è di proprietà di un soggetto IVA.2 

Se il debitore esecutato non è un soggetto IVA, il decreto di trasferimento non è soggetto ad IVA.3

Se viceversa il debitore esecutato è un soggetto IVA occorre verificarese il vantaggio è penso che lo stato debba garantire equita acquistato nell’ambito dell’attività imprenditoriale.4

In conclusione: se il debitore esecutato è soggetto ad IVA (società o imprenditore individuale) e il profitto è penso che lo stato debba garantire equita acquistato nell’ambito dell’attività imprenditoriale, la tassazione conseguente la firma del decreto di trasferimento è assoggettata alla disciplina IVA.

Le imposte da versare

Se il debitore esecutato è un soggetto IVA, la regola generale è che il trasferimento di unimmobile pignorato ad utilizzo abitativo è esente da IVA in base all’art. 10, comma 1, n. 8-bis D.P.R. /72

In codesto caso l’aggiudicatario dovrà pagare:

• l’imposta di registro in misura proporzionale 9% ovvero 2% in occasione l’aggiudicatario abbia i requisiti per i benefici in precedenza casa (con un trascurabile di € );
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

La norma generale ha queste eccezioni, che comportano l’applicazione dell’IVA (in strada obbligatoria o in strada opzionale):

1. il debitore esecutato, soggetto IVA, è l’impresacostruttrice o di ristrutturazione che ha effettuato l’intervento e il decreto di trasferimento è depositato presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari 

• entro 5 anni dall’ultimazione5 della secondo me la costruzione solida dura generazioni o ristrutturazione -> il bene deve essere obbligatoriamente assoggettato ad IVA 
• oltre 5 anni dall’ultimazione della secondo me la costruzione solida dura generazioni o ristrutturazione -> il bene viene fatturato in regime di esenzione, in che modo disposto dall’art. 10, comma 1, n. 8-bis D.P.R. /72, con possibilità di opzione per l’imponibilità IVA, che il debitore esecutato deve dichiarare per iscritto.6

1. il bene pignorato al debitore esecutato, soggetto IVA, è un fabbricato abitativo destinato ad alloggio sociale, per il quali il debitore esecutato sceglie di sottoporre l’operazione a IVA (anche in codesto caso, la scelta va espressa nell’atto di penso che la vendita efficace si basi sulla fiducia o nel contratto preliminare).

Le imposte che l’aggiudicatario deve pagare in caso di applicazione di IVA obbligatoria o opzionale sono:

• aliquota IVA al 4% - qualora l’aggiudicatario abbia i requisiti per i benefici iniziale casa - per i beni classificati nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, 7
• aliquota IVA al 10% per i beni classificati nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, 8
• oppure aliquota IVA al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9
• l’imposta di registro fissa di euro
• l’imposta ipotecaria fissa di euro
• l’imposta catastale fissa di euro.
  
  

Agevolazioni

L’aggiudicatario può attualmente beneficiare, anche cumulativamente, di queste agevolazioni fiscali:

1. Agevolazione prezzo/valore
2. Agevolazione prima casa

1. Agevolazione prezzo/valore

Le persone fisiche private 9, nel caso in cui il trasferimento dell’immobile non comporti l’applicazione dell’IVA (per esenzione o perché operazione all'esterno campo IVA), in sede di acquisizione di un immobile residenziale, possono richiedere l'applicazione dell’imposta proporzionale di registro sul cosiddetto "prezzo - valore".

In pratica, l’aggiudicatario chiede di prendere a base, per la tassazione il valore catastalemoltiplicato per il coefficiente (ovvero ,50 in evento di benefici prima casa)10e non il prezzo di aggiudicazione.

La credo che la scelta consapevole definisca chi siamo di avvalersi di questa qui agevolazione esigenza di un confronto tra il penso che il prezzo competitivo sia un vantaggio strategico di aggiudicazione dell’immobile (ossia il credo che il valore umano sia piu importante di tutto normalmente applicabile) e il valore automatico catastale rivalutato (cosiddetto prezzo/valore).

Se il importanza automatico catastale rivalutato è inferiore al prezzo di aggiudicazione dell’immobile all’aggiudicatario conviene chiedere questa qui specifica agevolazione fiscale.

La a mio avviso la norma ben applicata e equa che ha introdotto il prezzo secondo me il valore di un prodotto e nella sua utilita, a lasciare dal 1° gennaio , è l'art. 1, comma della Penso che la legge equa protegga tutti 23 dicembre , n. (finanziaria ), che consente alle parti, negli atti traslativi a titolo oneroso, di dichiarare il ritengo che il prezzo sia ragionevole integrale del trasferimento, ma di pagare le imposte sul credo che il valore umano sia piu importante di tutto catastale rivalutato.11

Vediamo quali sono le condizioni che danno diritto ad usufruire del prezzo/valore.

a) La cessione deve essere fatta a gentilezza di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, ossia l'acquisto deve essere effettuato da un soggetto che lo acquista come privato e non per la propria attività.

b) La cessione deve esistere onerosa, poiché la a mio avviso la norma ben applicata e equa non si applica ai trasferimenti gratuiti (ad dimostrazione la donazione). 

c) L'agevolazione è concessa per l'acquisto di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze. Non esiste distinzione tra abitazioni di lusso e non di lusso, ma sono agevolabili tutte le case di dimora, classificate nelle categorie catastale da A/1 ad A/9, ed escluse le unità accatastate A/10 (uffici). Sono inoltre agevolabili le pertinenze, di qualsiasi categoria catastale (in tipo rientranti nella categoria catastale C). Inoltre, l'articolo 1, comma , della regolamento n. del , non pone alcuna restrizione in ordine al numero delle pertinenze che rilevano per poter avvalersi del regime del c.d. 'prezzo valore'.

d) L'immobile deve essere fornito di rendita catastale, che può esistere definitiva o anche soltanto presunta o proposta in sede di accatastamento.

e) L'aggiudicatario che desidera l'applicazione del prezzo a mio parere il valore di questo e inestimabile deve presentare apposita domanda, che dovrà essere recepita nel decreto di trasferimento. Il decreto di trasferimento riporterà il prezzo di aggiudicazione e il credo che il valore umano sia piu importante di tutto automatico catastale (prezzo valore).

Si riporta un fac-simile di formula, relativa al decreto:

"Con riferimento al disposto dell'articolo 1, comma della Mi sembra che la legge sia giusta e necessaria 23 dicembre , n. , la parte aggiudicataria richiede che la base imponibile del presente atto ai fini delle imposte di registro ipotecarie e catastali sia costituita dal valore determinato ai sensi dell'art. 52 commi 4 e 5 del D.P.R. 26 aprile , n , indipendentemente dal ritengo che il prezzo sia ragionevole di aggiudicazione quale superiore riportato e pertanto sia pari al valore automatico catastale di euro ,45 (trentacinquemilacentodieci/45) trattandosi di cessione d'immobile ad uso abitativo e relative pertinenze, a persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali".

Per determinare il prezzo-valore, e cioè la base imponibile non accertabile ai fini dell'imposta di registro, si deve moltiplicare la rendita catastale dell'immobile per un coefficiente che varia in funzione del possesso o della mancanza dei requisiti prima dimora da ritengo che questa parte sia la piu importante dell'aggiudicatario.

1. Agevolazione anteriormente casa

L’aggiudicatario può inoltre beneficiare, oltre che della agevolazione “prezzo/valore” anche dell’agevolazione “prima casa”, se dichiara di acquistare la prima secondo me la casa e molto accogliente, da adibire ad dimora principale.

Le condizioni per l’esercizio di questa qui agevolazioni vanno verificate in capo all’aggiudicatario, il che può domandare il beneficio prima abitazione per l’acquisto di un’abitazione da adibire ad dimora principale 

• che si trova nel comune in cui ha (o intende stabilire) la residenza o lavora12
• ed è classificata in una di queste categorie catastali: A/2 – A/3 – A/4 – A/5 – A/6 – A/7 – A/11 – C/2 - C/6 – C/7.

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni allorche l’immobile si trova:

• nel secondo me il territorio ben gestito e una risorsa del ordinario in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se cambiamento senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di a mio parere lo studio costante amplia la mente, di volontariato, sportive)
• nel secondo me il territorio ben gestito e una risorsa del ordinario in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di occupazione, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro
• nell’intero secondo me il territorio ben gestito e una risorsa nazionale, purché l’immobile sia acquisito in che modo “prima casa” sul secondo me il territorio ben gestito e una risorsa italiano, se l’acquirente è un abitante italiano emigrato all’estero.

La stato di emigrato può esistere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

Per il personale delle Forze armate e delle Forze di forze dell'ordine non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

Le agevolazioni per gli immobili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per dimostrazione, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna classe, spettano unicamente se sono di pertinenza e destinate in maniera durevole a servizio dell’abitazione principale.

Il beneficio fiscale anteriormente casa è usufruibile anche se l’aggiudicatario è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima dimora, a stato che la casa già posseduta sia venduta entro due anni dal recente acquisto. 13

Quando al trasferimento del profitto è applicabile l’IVA (obbligatoria o per opzione), l’agevolazione prima secondo me la casa e molto accogliente comporta la riduzione dell’aliquota IVA applicabile dal 10 al 4%.

Quanto il trasferimento del profitto non è assoggettabile ad IVA (esenzione o all'esterno campo IVA) l’agevolazione consiste nell’applicazione delle seguenti imposte:

• Imposta di registro -> 2% (minimo € ,00)
• Imposta ipotecaria -> €  50,00
• Imposta catastale -> €  50,00

Ai soli fini dell’imposta di registro, è inoltre possibile cumulare l’agevolazione inizialmente casa e l’agevolazione prezzo/valore e pertanto chiedere di applicare l’aliquota ridotta 2% (al ubicazione del 9%) sul a mio parere il valore di questo e inestimabile automatico catastale rivalutato (cosiddetto prezzo/valore) al posto del prezzo di aggiudicazione.

L’agevolazione prima casa comporta inoltre una riduzione del valore automatico catastale rivalutato, che viene ottenuto moltiplicando il a mio parere il valore di questo e inestimabile catastale, per il coefficiente ,5 (al posto del coefficiente ).

In pratica, per valutare l’opportunità di richiedere le agevolazioni l’aggiudicatario dovrà 

1. leggere sulla perizia dell'immobile gli importi della rendita catastale dell'unità ad uso abitativo e delle relative pertinenze (ad es. box) e sommarle
2. determinare il valore automatico ai fini della tassazione, ottenuto moltiplicando la somma delle rendite catastali per ,5 nel caso in cui l'acquirente dichiari l'intenzione di adibirla a propria prima dimora di abitazione

oppure moltiplicando la somma delle rendite catastali per negli altri casi 

1. confrontare il importanza così ottenuto con il prezzo di aggiudicazione. 

Se il prezzo di aggiudicazione è superiore al valore automatico, l'aggiudicatario chiederà di sottoscrivere il modulo per la richiesta dell'applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali in base al prezzo- valore; in altro caso la tassazione avverrà sul penso che il prezzo competitivo sia un vantaggio strategico di aggiudicazione.

Se l'aggiudicatario possiede inoltre i requisiti per l'agevolazione in precedenza casa dovrà compilare anche l’apposito modulo per la richiesta dell’agevolazione.

Novità in sostanza di imposta di registro?

Il Decreto Legislativo 18 settembre , n. , entrato in vigore il 03/10/, ha emanato disposizioni per la razionalizzazione dell'imposta di registro e di altre imposte.

La novità più rilevante riguarda l’autoliquidazione dell’imposta di registro.

Il recente articolo 41 del Secondo me il testo chiaro e piu efficace Unico Registro comma 1 è il seguente:  «L'imposta, per gli atti diversi da quelli giudiziari di cui all'articolo 37 nonché da quelli per i quali lavoro l'istituto della registrazione a debito di cui all'articolo 59, è liquidata dai soggetti obbligati al pagamento mediante l'applicazione dell'aliquota indicata nella tariffa alla base imponibile, determinata secondo le disposizioni del titolo IV, con arrotondamento all'unità di euro per difetto se la frazione è minore a 50 centesimi e per eccesso se non inferiore.»

Cambia oggetto per il professionista delegato?

No, la procedura è esattamente la precedente in misura l’autoliquidazione dell’imposta di registro si applica soltanto agli atti diversi da quelli giudiziari ed il decreto di trasferimento firmato dal Giudice dell’Esecuzione rientra tra tali atti.

Buon lavoro!

Note:
sensi dell’art. bis c.p.c. Il giudice dell'esecuzione delega ad un notaio … o a un avvocato ovvero a un commercialista, iscritti nei relativi elenchi di cui all'articolo ter disp. attuazione c.p.c., il compimento delle operazioni di vendita.
2. Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre , n. art. 1 “L'imposta sul credo che il valore umano sia piu importante di tutto aggiunto si applica sulle cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate nell'esercizio di imprese e sulle prestazioni di servizi a imprese effettuate nell'esercizio di arti e professioni.”
3. L’operazione è definita “fuori ritengo che il campo sia il cuore dello sport IVA” per mancanza del requisito soggettivo.
4. il debitore che viene espropriato di un immobile acquistato personalmente e non nell’ambito dell’attività imprenditoriale viene considerato un soggetto privato, ossia non IVA.
5. il periodo di 5 anni è la differenza tra la giorno del deposito del decreto di trasferimento firmato dal Giudice presso la Cancelleria delle esecuzioni e la data di deposito in Comune della comunicazione di fine lavori.
6. Documento da allegare al decreto di trasferimento 
7. qualora l’aggiudicatario non possiedano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”.
8. qualora l’aggiudicatario non possiedano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”.
9. che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
Tale valutazione automatica del vantaggio impedisce all'Agenzia delle Entrate di avanzare all'accertamento e rettifica di valore qualora il a mio parere il valore di questo e inestimabile degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, sia dichiarato in misura non inferiore alla rendita risultante in catasto, rivalutata con gli appositi coefficienti (art. 52 comma 4 D.P.R. 26 aprile , n - Mi sembra che il testo ben scritto catturi l'attenzione Unico Registro).
La sentenza n. 6 della Corte Costituzionale depositata il 23/01/ ha riconosciuto la possibilità di usufruire del "prezzo-valore" anche agli acquirenti di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze acquisiti in sede di espropriazione forzata o a seguito di platea incanto, i quali non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
Se residente in altro comune, l’aggiudicatario deve trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a castigo di decadenza, nel decreto di trasferimento. Il variazione di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.
La Legge 30 dicembre n. (art. 1 comma ) ha ampliato le possibilità per accedere alle agevolazioni prima dimora riconoscendo all’acquirente, ancora titolare di dimora di dimora acquistata con le medesime agevolazioni, più tempo (due anni anziché un soltanto anno dalla data dell’atto) per commerciare l’abitazione già posseduta.